Regard croisé : gestion des risques & immobilier

Garantie financière : quand une foncière européenne réinvente sa couverture réglementaire

Une couverture historique arrivée à son terme

Fort d'un portefeuille de 70 centres commerciaux premium répartis dans les principales métropoles européennes, Klépierre gère des flux financiers sans commune mesure avec ceux d'un acteur immobilier classique. La caution réglementaire, bien que modeste au regard du budget global, n'en constitue pas moins une obligation incontournable.

Guy de Villenaut, Directeur du Financement et de la Trésorerie chez Klépierre :

« La caution, ce n'est pas le cœur de notre métier. Pour une foncière comme la nôtre, c'est une obligation réglementaire. Et la loi, à vrai dire, a été conçue pour des acteurs qui gèrent des fonds pour le compte de tiers, comme les agences ou administrateurs de biens, pas pour des institutions de notre taille, qui opèrent exclusivement pour leur propre compte et dont les enjeux financiers sont d'une toute autre nature. Notre prestataire historique, un acteur bancaire de premier plan, assurait ce service depuis de nombreuses années. Mais la caution reste un sujet technique, qui exige une connaissance fine des évolutions réglementaires et des spécificités propres à notre structure. Faute d'une expertise suffisamment pointue sur nos problématiques, la solution en place a fini par ne plus être calibrée pour répondre à nos besoins réels. »

Les équipes ont alors sondé leur pool de banques partenaires, sans trouver de solution satisfaisante. La particularité de l'organisation de Klépierre, et les exigences qui en découlent, rendaient la démarche difficile à appréhender pour des établissements non spécialisés sur ce segment.

« Réunion après réunion, on n'arrivait pas à trouver de réponse claire. C'est là que j'ai fait appel à mon réseau, et que le nom d'AU Group s'est imposé naturellement. »

L'expertise d'un courtier spécialisé

Un premier rendez-vous de découverte en avril, suivi d’un mandat signé en mai ; la collaboration démarre sur les chapeaux de roues avec Gilles Goaoc, Directeur Caution chez AU Group, courtier spécialisé entre autres en garanties financières.

Guy de Villenaut :

« Gilles a apporté une expertise réelle dès le premier rendez-vous, sans jamais enfermer le débat. Il nous a éclairés sur les questions réglementaires avec une vraie lecture business, et nous a donné une première vision du marché qui nous a rassurés : il y avait bien une solution à notre problème. »

 

Gilles Goaoc, Directeur Caution chez AU Group : 

« Dès notre première rencontre, il était clair que nous n'étions pas face à un professionnel de l'immobilier classique. Klépierre a une organisation propre, des flux d'une toute autre nature, et des exigences sur la qualité de signature du garant qui vont bien au-delà des standards habituels. Tout l'enjeu était de construire un cahier des charges précis avant même de consulter le marché. »

Un processus rigoureux, de l'expression du besoin à l'audit

Recensement du besoin de mai à juin, consultation du marché en juillet, restitution en septembre, sélection finale en novembre : le calendrier a tenu. L'attestation devait être émise avant la fin décembre pour permettre le renouvellement de la carte professionnelle au 1er janvier.

Gilles Goaoc : 

« Au-delà du prix et de la qualité de signature du garant, il fallait sélectionner un acteur capable de procéder à l'audit et d'émettre la garantie dans les délais. C'est un critère intégré dès l'appel d'offres, qui a pesé autant que les conditions financières dans le choix final. »

Une étape a particulièrement marqué le processus : la mise en relation avec un auditeur externe, avant même la consultation du marché. L'objectif était d’aider Klépierre à comprendre ce que l'audit allait examiner, et de calibrer en conséquence le montant et la nature de la garantie à solliciter.

Guy de Villenaut :

« C'était un point clé. Cette démarche en amont nous a permis de nous assurer que notre appel d'offres était bien positionné. Quand on a bouclé cette phase préparatoire, il n'y avait plus de doute sur ce qu'on allait demander au marché. »

Gilles Goaoc : 

« La caution, ce n'est pas « je consulte le marché et j'ai un prix ». Notre fine connaissance du marché nous permet d’interroger les bons acteurs et ainsi d’apporter une réponse claire et complète à nos clients, et de long terme. Il n’est pas question pour nous de trouver une solution qui sera remise en cause l’année suivante par le garant, mais bien de sécuriser nos clients. »

Un dénouement maitrisé, une couverture renforcée

Au terme du processus, AU Group a accompagné Klépierre dans la sélection de son nouveau garant parmi plusieurs propositions d'assureurs et d’acteurs spécialistes de premier rang, en retrouvant la double couverture (bancaire et assurantielle) qu’elle souhaitait maintenir.

Guy de Villenaut :

« Une fois lancés, j'ai eu le sentiment qu'on était sur des rails. Le stress, c'est Gilles qui a dû le porter, de notre côté, c'était rassurant, sécurisant. On avait la bonne couverture, au bon montant, au bon prix, avec une implémentation fluide. C'est important, c'est un sujet qui tend parfois les équipes en interne, parce que la responsabilité du dirigeant est engagée. Il faut trouver l'équilibre entre le respect des obligations réglementaires et une approche pragmatique. »

Gilles Goaoc : 

« Habituellement les démarches sont initiées par nos nouveaux clients en caution après la publication des comptes, car ces données sont incontournables pour l’analyse du besoin. Nous sommes donc sur des process qui s’établissent de mai à novembre et pour lesquels la maîtrise du temps est essentielle, car il n’est pas question qu’une carte professionnelle soit remise en cause. Grâce à un suivi régulier, étape par étape, notre accompagnement est global de la phase initiale de diagnostic à la mise en œuvre de la solution pour nos clients. »